סרחאן נ' ירכא מחסני מזון בע"מ ואח'

פסק דין

תביעה כספית ונזיקית לתשלום דמי שכירות, נזקים וחובות, אשר הותירו אחריהם, כנטען, הנתבעים.

רקע כללי:

התובע הנו הבעלים ובעל הזכויות בנכס, נשוא התביעה, אשר הנו מבנה בן קומה אחת, במקרקעין הידועים כחלקה 28 בגוש 18887 , וממוקם באזור התעשייה שבכפר ירכא ( להלן: "הנכס").

הנתבעת מס' 1 ( להלן – "הנתבעת" ) הנה חברה בע"מ, אשר ניהלה, בתקופה הרלוונטית לכתב התביעה, סופר מרקט בנכס המושכר (להלן:"העסק" ).

הנתבע 2 , הנו בעל מניות ומנהל הנתבעת 1 ומורשה חתימה מטעם החברה, אשר חתום כערב לנתבעת 1 במסגרת הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים (להלן:" הנתבע" ) .

טענות התובע:

ביום 01.04.04 שכרה הנתבעת מאת התובע את הנכס, לצורך הקמת סופר מרקט. ביום 21.12.04 חתמו הצדדים על הסכם שכירות, אשר הסדיר את תנאי השכירות בנכס רטרואקטיבית, מיום תחילת השכירות של הנתבעת בנכס ( להלן:"ההסכם"). תקופת השכירות אשר נקבעה בהסכם הינה לשנה אחת, מיום 01.04.04 ועד ליום 31.03.05 , עם אופציה להארכת ההסכם לשנה נוספת בכל פעם. בהתאם לסעיף האופציה האריכה הנתבעת את תקופות השכירות, ארבע פעמים, כך שבפעם הרביעית הוארכה תקופת השכירות בנכס לתקופה שמיום 01.04.07 ועד ליום 31.03.08. לטענת התובע, בליל ה- 18.10.07 , פינתה החברה את המושכר, על כל תכולתו, מבלי להודיע על כך לתובע מראש, או בדיעבד. ימים ספורים לאחר מועד זה, הופתע התובע לגלות כי העסק סגור, ומשנכנס למבנה גילה, לתדהמתו, כי הנתבעת גרמה לנזקים רבים בנכס, שהוערכו בסך של 35,000 ₪. בנוסף לכך, עזבה הנתבעת את הנכס כשהיא חייבת לתובע דמי שכירות בסך כולל של 62,370 ₪. זאת ועוד, הנתבעת, אשר פינתה את הנכס באופן מפתיע וללא הודעה מראש וללא הסכמתו של התובע, חייבת עתה, בהתאם לסעיף 9 להסכם, במלוא דמי השכירות עד תום תקופת האופציה האחרונה בתאריך 31.03.08 בסך כולל של 20,790 ₪. יתרה מכך, הנתבעת לא שילמה את חוב המים המגיע ממנה למועצה, בסך של 16,000 ₪.

טענות הנתבעים:

הנתבעת מאשרת כי שיקים שניתנו לתובע בגין דמי שכירות הוחזרו, יחד עם זאת, טוענת הנתבעת, כי נתנה לתובע שיקים חלופיים בסך כולל של 13,540 ₪ וכראיה לכך, הגישה את צילומי השיקים החלופיים, בצירוף דף חשבון הבנק של הנתבעת, הממחיש כי שיקים אלו נפרעו במלואם. לטענת הנתבעת, התובע ובני משפחתו או נציגים מטעמו, נהגו ליטול סחורה מהעסק, מבלי ששילמו עליה והנתבעת הייתה מבצעת קיזוז של שווי הסחורה מן החוב אותו חבה לתובע בגין דמי שכירות המבנה. זאת ועוד, בסוף שנת 2006 התברר לנתבעת כי שטח הנכס המושכר משתרע על שטח של 539 מ"ר בלבד, ולא על שטח של 600 מ"ר, כפי שצוין בהסכם השכירות. בהתאם לגילוי החדש, הוסכם בין התובע לנתבעת כי, זיכוי בגין הפרשי השטחים יערך באמצעות קיזוז מההתחשבנות העתידית שבין הצדדים. לטענת הנתבעת, לאור ההפרשים בשטח הנכס, כאמור, היא שילמה לתובע דמי שכירות בשיעור עודף של 610 ₪ לחודש, ובסך הכל, שילמה לתובע סכום עודף בסך של 21,960 ₪. עוד טוענת הנתבעת כי התובע היה מודע למצבה הכלכלי הקשה ולרצונה לסגור את העסק, ובהתאם לכך, הוא פנה אליה וטען כי יש שוכר חלופי לנכס והציע כי הנתבעת תפנה את הנכס, וכך סוכם בין הצדדים. להבנת הנתבעת, פעל במקום קזינו לתקופה של כשישה חודשים, לאחר שהנתבעת פינתה את הנכס. לעניין הנזקים בנכס, טוענת הנתבעת כי ככל שהיו במקום פגמים, הרי שמדובר בבלאי סביר בלבד, לאחר שימוש של כשלוש וחצי שנים בנכס.

דיון והכרעה

עיינתי בהסכם ( נספח ב' לתצהיר התובע ), ומצאתי כי התובע הצהיר כי שטח הנכס הינו כ- 600 מ"ר, וכי הנתבעת התחייבה לשלם לו דמי שכירות חודשיים בסך של 6,000 ₪ ( סעיף 4 להסכם ), וכן את היטלי המים, הטלפון, החשמל והגז, שיחולו על הנכס בתקופת השכירות, וכי במידה והיא תעזוב את הנכס לפני תקופת השכירות, ללא הסכמה מראש בכתב מאת התובע, חייבת היא לשלם לו את דמי השכירות עבור כל שנת השכירות הרלבנטית ולא רק עד למועד עזיבתה את הנכס. עוד הוסכם כי הנתבעת רשאית לקזז מסכום זה כספים המגיעים לה מהתובע, ובכלל זה שווייה של סחורה שהתובע ירכוש מהעסק ( סעיף 5(ב) להסכם ). כן הוסכם כי הנתבעת מתחייבת לשמור על הנכס, ולתקן כל נזק או פגם שנגרמו עקב שימושה בנכס, למעט בלאי סביר ורגיל שנגרם עקב שימוש סביר וזהיר בנכס ( סעיף 10 להסכם ).

אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעת עזבה את הנכס ביום 18/10/07, היינו, בטרם הסתיימה תקופת השכירות של השנה הרביעית, מיום 1/4/07 ועד ליום 31/3/08.

כאמור, התובע טוען כי הנתבעים עזבו את הנכס בהפתעה, בשעת לילה וללא ידיעתו או הסכמתו, ולכן, חייבים הם לשלם לו את דמי השכירות עבור כל תקופת השכירות, מיום 1/4/07 ועד ליום 31/3/08. הנתבע, בסעיף 17 לתצהירו, טוען כי, התובע, שהיה ער למצבה הכלכלי של הנתבעת ולהפסדים שנגרמו לה, פנה לנתבע והציע לו לעזוב את הנכס כיוון ששוכר אחר מעוניין להיכנס לנכס, וכך הוסכם בין הצדדים, והנתבעים עזבו את הנכס ביום 18/10/07. בעדותו בפניי העיד הנתבע כי פינוי הנכס על ידו היה בהסכמת התובע, ועבודות הפינוי, בסיוע ספקים ואחרים, נמשכו כחודשיים ימים, בידיעת התובע ( עמוד 25 לפרוטוקול ישיבת יום 27/6/10 ). לטענת הנתבע, כשבוע לאחר שעזבו את הנכס החל לפעול במקום קזינו, שזהות מפעילו לא ידועה לו ( סעיף 18 לתצהיר ). התובע, בעדותו בפניי, אישר כי כחודש – חודשיים לאחר עזיבת הנתבעים את הנכס נכנס לעשסק שוכר אחר, בשם רדואן, ועשה שימוש במקום ( עמוד 8 שורות 27-31 לפרוטוקול ), אך זה עזב את הנכס סמוך לאחר מכן עקב עבודות השיפוץ שלא הסתיימו שם. התובע הכחיש כי בנכס הופעל קזינו ע"י רדואן או אחר. התובע לא ציין מה טיב העסק שהפעיל רדואן בנכס, לאחר יציאת הנתבעים משם, בתגובה לטענת הנתבעים כי היה זה עסק לא חוקי. התובע לא העיד את רדואן, על מנת לתמוך בטענתו, לפיה, הוא עזב את הנכס לאחר תקופה קצרה וללא התערבות המשטרה. עדות התובע, לפיה, כחודש – חודשיים לאחר עזיבת הנתבעים את הנכס, שוכר אחר הספיק לשכור את הנכס ולהתחיל את השימוש בו, תומכת ממשית בטענת הנתבעים, לפיה, עזיבתם את הנכס הייתה מתואמת עם התובע, בהסכמתו, בידיעתו ואף לבקשתו, לאחר שכבר הסדיר יחסי שכירות עם שוכר חלופי, עוד בטרם עזבו הנתבעים את המקום.

אציין כי, עיינתי בחומר החקירה המשטרתי שצורף לסיכומי הצדדים, ולא מצאתי אותו רלבנטי, משני טעמים: האחד – חומר חקירה זה עניינו בפעילות משטרתית שבוצעה בחודשים יולי – אוגוסט 2008, היינו, כ – 10 חודשים לאחר שהנתבעים עזבו את הנכס, ולכן, אין לומר כי פעיולת משטרתית זו והממצאים שתועדו בדוח"ות הפעולה של השוטרים, יש בהם כדי ללמד על זהות מי שהחזיק בנכס בתקופה של חודש חודשיים לאחר עזיבת הנתבעים את הנכס, או לגבי טיבו של השימוש שמנעשה בנכס, סמוך מאוד לאחר עזיבת הנתבעים את המקום. והשני – דו"חות השוטרים ויתר המסמכים מתיק החקירה לא מלמדים על הכתובת המדוייקת בה נערכו ביקורי המשטרה בכפר ירכא, ואין בהם, כשלעצמם, כדי להוכיח כי אותם ביקורים והממצאים שהתגלו במהלכם היו בנכס נשוא התביעה.

לסיכום פרק זה, הריני מאמץ את גרסת הנתבעים, לפיה, הם עזבו את הנכס ביום 18/10/07, בהסכמתו של התובע ואף להצעתו שלו. ולכן, דמי השכירות בהם חייבים הנתבעים הינם לתקופה מיום 1/4/07 ועד למועד עזיבת הנכס בפועל, בתאריך 18/10/07.

כאמור, טוען התובע, בתצהירו, כי, שיקים ששולמו לו ע"י הנתבעת עבור שנת השכירות הרביעית, הם נספח ז' לתצהיר, חוללו מהסיבה כי חשבון הבנק של הנתבעת מוגבל, ובעדותו בפניי שב התובע וציין כי, החל מיום 1/4/07 לא שילמה לו הנתבעת דמי שכירות, כלל ( עמוד 7 שורה 7 לפרוטוקול ישיבת יום 17/5/09 ). עיינתי בנספח ז' לתצהיר התובע, ומצאתי כי המדובר בצילום של שלושה שיקים, בסך של 5265 ₪ כל אחד ( סך כולל של 15,795 ₪ ), שמועדי פירעונם הם 30/4/07, 20/11/07 ו- 20/12/07. הנתבעים אישרו כי השיקים הנ"ל חוללו ( עמוד 23 שורה 30 לפרוטוקול ישיבת 27/6/10 ), אם כי טענו כי לתובע שולמו שיקים אחרים במקומם ( נספח א' לתצהיר הנתבע ), שכובדו ונפרעו לטובת התובע ( סעיפים 6-7 לתצהירו ). עיינתי בנספח א' לתצהיר הנתבע ומצאתי כי, המדובר ב- 8 שיקים, כדלקמן: שיק בסך של 1,500 ₪, ז"פ 10/3/07, שיק בסך של 2,400 ₪ ז"פ 30/5/07, שיק בסך של 2,865 ₪ ז"פ 30/5/07, שיק בסך של 1,519 ₪ ז"פ יוני 2007, שיק בסך של 1,500 ₪ ז"פ 10/7/07, שיק בסך של 1,133 ₪ ז"פ יולי 2007, שיק בסך 1,307 ₪ ז"פ 10/8/07, שיק בסך של 1,316 ₪ ז"פ 20/8/07, ובסה"כ – 13,540 ₪. הנתבע צירף לתצהירו, בנספח א' הנ"ל, תדפיסי בנק, ללמד כי השיקים הנ"ל נפרעו. לעומת ראיות אלה של הנתבעים, נמנע התובע מלציין בתצהירו או בכתב התביעה, כי הנתבעת שילמה לו שיקים אחרים במקום השיקים שחוללו. שתיקתו של התובע, בתצהירו ובכתב התביעה, לעניין זה, מעלה תמיהה קשה להתנהלותו זו, שעה שנמנע מלחשוף בפני בית המשפט, בתצהירו, כאמור, את עובדה זו. במהלך חקירתו הנגדית הוצגו בפני התובע העתקי השיקים, נספח א' לתצהיר הנתבע, ונדרש להתייחס לטענת הנתבעת, לפיה, שיקים אלה שולמו במקום שיקים שחוללו, והוא הגיב כי:

" אני צריך לראות את הצד השני של השיק ואני רוצה לראות איפה זה נפרע. אני לא צריך לבדוק האם זה נפרע. זאת בעיה שלו...כל הזמן חשבונו היה מוגבל או שהיתה הוראת ביטול. אני לא זוכר ששיק נפרע ".

( עמוד 7 שורות 10-13 לפרוטוקול ).